法規專區Q&A

非區分所有權人是否可擔任委員呢?

這主要依社區規約的約定為準,規約中通常會針對委員的選任資格有所限制。

有些社區會嚴格限定委員選任人選必須是實際居住於社區的區分所有權人或其配偶或直系血親,因為有居住在社區的事實,才能掌握社區動態,善盡管理之責,承租戶亦可要求區分所有權人授權擔任委員,因此我們建議可針對重要職務的委員(如主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員)制訂嚴格的選任條件,而其他職務委員則可相對放鬆。另外,如果欲開放非區分所有權的承租戶出任管理委員,則也可以提供該區所有權人書面同意書的方式,來增加保障。 (財團法人崔媽媽基金會)

如何訂定管理費的收取標準?

管理費的收取標準是許多社區爭執的根源,其實只要落實使用者付費的公平原則,溝通清楚收取的標準並取得多數居民的認同,應該就能降低糾紛發生的機會。另外,管理費的收取主要是用作支付社區例行經營維護所產生的費用,因此我們簡擬計算公式如下:
每單位平均分攤數=每月需支付總費用(=管理服務費+公共水電費月平均數額+保養維護費+行政庶務費)÷共同分攤總數
每月應分攤管理費=每單位平均分攤數×所擁有單位總數

其中,共同分攤總數與所擁有單位總數的認定需一致。一般來說,社區常見的認定方式有下列幾種:
(1) 按各戶所有權坪數計算,先計算出每坪數應負擔金額,再乘以各戶權狀所登記的持有坪數;
(2) 按社區總戶數計算,每戶繳交相同的金額。

從實務經驗中發現,有些社區會視各戶的居住與公設使用情形,再細分出:
(1) 空戶免費;
(2) 空戶打折;
(3) 依樓層高度訂不同計價標準(如一樓住戶因不使用電梯,故得以減免)。

上述各種方式皆有其優劣點,只要經過仔細的計算,並且通過區分所有權人的決議,就是適合社區所需的方式。​(財團法人崔媽媽基金會)

自聘總幹事好?還是委託管理維護公司好?

「總幹事」是社區管理工作中一個相當重要的職務,不僅是管理委員會理念的執行者,對於社區的熟悉度也是最高,更是管理委員會與住戶間重要的窗口,因此在選任總幹事時務必要格外慎重。
有些社區會以「自聘」的方式由管理委員會聘請管理服務人員(即總幹事或稱社區主任)來擔任,另外有些社區則是將管理事務委託給管理維護公司(即樓管公司),由管理維護公司負責人員的派任與調度,試將兩者間的差異作下列比較,提供給各社區依據各自的特性與需求來做選擇。

 

如何選任適合的管理維護公司?

當社區經過評估而決定委託管理維護公司來執行各項管理工作時,如何找到一家「物美價廉」又「認真負責」的業者也是傷腦筋的問題,在此我們提供幾個在選任管理維護公司的注意事項供大家參考:

1.以永續合作長久發展為目標
就跟所有的消費原理一樣,如果社區想要擁有高品質的管理服務,相對也需要付出較高額的費用,否則有可能發生業者在簽約前承諾所有要求,簽約後又擅自調整的情形。不夠合理的價格不僅讓有服務品質的業者不容易進入社區服務,也有可能讓社區總是因為服務品質不佳而經常更換業者,無法穩定經營的社區的長久發展。

2.找有執照的專業公司
依據《公寓大廈管理條例》第四十一條規定,公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記,並向中央主管機關身領登記證後,始得執業,因此社區在選任管理維護公司時,確認是否為登記合法的業者是最基本的第一步。找尋的管道則可透過『全國建築管理資訊系統入口網-建管資訊』來查詢,或是透過其他社區的使用推薦也是不錯的方式。

3.先釐清社區需求
在找管理維護公司前,管理委員會需先掌握住社區的需求,比如:是否將保全或清潔工作也統包給業者、巡防崗哨及人數的需求數量、管理服務人員的素質要求等,都是要先前考慮清楚的。另外,根據社區的財務狀況來規劃理想的管理服務費支出比例,然後依據社區需求及可支付的費用預算來尋找適合的業者。
(財團法人崔媽媽基金會)

立院三讀 雇主不得歧視銀髮族就業違者可罰

立法院會今天(108/11/15)三讀通過中高齡者及高齡者就業促進法;三讀條文明定,雇主對求職或受僱的45歲以上民眾,不得以年齡為由給予差別待遇,若違反可處新台幣30萬元以上150萬元以下罰鍰。

立法院社會福利及衛生環境委員會10日30日初審通過中高齡者及高齡者就業促進法,盼能促進中高齡者就業機會,並保障退休後重返職場權利,讓銀髮族享有公平工作機會。

三讀條文明定,中高齡者是45歲至65歲之人,高齡者則是逾65歲以上之人;雇主對於求職或受雇的中高齡者及高齡者,不得以年齡為由,在招募、進用、分發、考績或陞遷、薪資給付、退休、解僱等事項給予差別對待,若民眾發現遭雇主年齡歧視,可向地方主管機關申訴。

由於多數民眾擔心一旦申訴恐遭企業懲處,三讀條文也明定,雇主不得因中高齡者及高齡者申訴就將其解僱、調職或其他不利的處分。

三讀條文明定,如果企業對中高齡者及高齡者年齡歧視,依法可處30萬元以上150萬元以下罰鍰,若中高齡勞工申訴而遭雇主調職或解僱,可處2萬以上30萬元以下罰鍰;有這些行為,應公布公司名稱或負責人姓名,並令其限期改善,若屆期未改善應按次處罰。

此外,為支持銀髮族退休後再就業,三讀條文也通過,雇主得以定期勞動契約雇用65歲以上勞工,若企業中已有勞工將滿65歲退休年齡,企業可於其退休前一年提供退休準備、調適、再就業的相關協助;若雇主僱用依法退休的高齡者,傳承專業技術經驗,勞動部得給予補助。

三讀條文也明定,地方主管機關得成立銀髮人才服務據點,辦理媒合就業機會、訓練研習及勞動法令諮詢等事項。

(中央通訊社https://www.cna.com.tw/news/firstnews/201911150131.aspx)

公寓大樓亂堆回收物 管委會苦勸七年 法官判搬離

在社區大樓胡亂堆置回收物品要小心了!新竹一名李姓女子長期在公寓大樓堆置回收物,並導致走廊產生刺鼻臭味,不時還有蟑螂四處亂竄,管委會苦勸不聽,最後打官司要求李姓女子遷離。法官審理後認為管委會苦勸七年皆無效果,李姓女子也簽下兩次切結書要清理環境仍違約,實難期待李姓女子能有所改善,判決李姓女子需遷住所。(彭清仁報導)

新竹一處公寓大廈住屋委員會對住戶李姓女子,長期將回收物堆放屋內,導致鄰近住戶、走廊都有濃厚刺鼻惡臭味及蟑螂滋生亂竄。管委會七年前就苦勸李姓女子要改善,但李姓女子雖然曾允諾,並兩度簽下切結書卻又食言,管委會不得已依公寓大廈管理條例規定,向新竹地院提起請求李姓女子遷離之訴。

管委會向法官指控,李姓女子長期將回收物品堆放屋內,導致社區居住品質變差,鄰居也經常投訴,儘管李姓女子兩度簽下切結書,但簽完後仍我行我訴,甚至管委會還派人入屋協助清掃消毒,不過李姓女子卻從未改善。李姓女子則向法官坦承有造成環境髒亂,也曾兩度簽下切結書,但因身體狀況不佳,以致於拖延,目前住家環境已有改善。法官認為李姓女子從2012年開始,就亂堆置回收物,造成樓層的公共空間、走廊、樓梯、電梯及其他住戶家中陸續有蟑螂出沒,直到管委會提告時仍有惡臭產生,蟑螂四處亂竄,足見李姓女子確實違反住戶規約,已嚴重影響住戶健康及居住權益,且情節重大,實難期待被告能有所改善,法官最後判李姓女子需遷離房屋。

(中廣 http://www.bcc.com.tw/newsView.3906025)

社會住宅公會版 包租代管2.0上路

社會住宅媒合加速,租賃公會加入包租代管!國家住都中心16日宣佈,全台的租賃公會將加入包租代管,一起提供社會住宅。有別於之前「縣市版」申請者須有當地戶籍,現在要申請者租屋者只要有居住事實即可申請。內政部次長花敬群表示:「可望達成每月媒合1000戶。」

「包租代管」省事
國家住宅及都市更新中心16日於營建署舉辦「社會住宅包租代管2.0」啟動記者會,包括內政部次長花敬群、營建署署長吳欣修,及住都中心執行長張溫德都出席致意。
也是住都中心代理董事長的花敬群表示,由於租賃公會更熟悉市場,可望加速整體社會住宅包租代管的媒合速度,「每個月有機會達到1000件的媒合速度。」「包租代管」是由政府委託管理業者租下民眾的空屋,再轉租給符合資格的民眾。花敬群表示,光是去年12月,全國就有接近600件媒合案。

不必與戶籍相符
目前為止包租代管全國的媒合數量,約達6000戶。營建署署長吳欣修表示:「社會住宅可以看出一個社會對人民照顧的程度。」住都中心執行長張溫德則指出:「現在北漂、南漂青年在異鄉租社會住宅,也能被受理。」

張溫德補充,「公會版」有別於「縣市版」的申請者戶籍須與申請地相符,提供房客跨區選擇,只要有居住事實即可申請。另一亮點則是業者將劃分各區租屋價格,作為租金評定依據,「我們會透過大數據來釐清租金合不合理。」

「一般住宅也可以交由我們代管,我知道大家都躍躍欲試。」張溫德呼籲,民眾可以放心把空屋交給政府,並提醒在場的公會代表「記得保持企業責任。」吳欣修則強調,交由專業管理者將空屋轉換成社會住宅,「讓房東放心出租、房客也能安心承租。」

(UDN新聞 https://udn.com/news/story/7266/4292261))

全國首創!北市推動外牆安全診斷申報制度

鑒於國內屢有發生外牆飾面剝落造成人員傷亡意外事件,台北市政府2020年1月21日市政會議審議通過「台北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法」,預計2020年3月實施,北市府率全國之先,首創建築物外牆安全診斷檢查及申報制度。

依該辦法規定,達一定年限以上或外牆面具有風險之建築物,其所有權人、公寓大廈管理委員會或管理負責人應定期委託專業診斷檢查機構或人員辦理建築物外牆安全診斷檢查及申報。未依規定申報或經診斷檢查建築物外牆有危害公共安全之虞者,都發局會通知申報人限期申報或限期進行安全防護措施。屆期未辦理者,將對建物所有權人、公寓大廈管理委員會或管理負責人開罰。

建管處長張明森表示,該辦法規定須辦理申報的對象,包括地面11層以上之建築物,以及經都發局評定外牆具有潛在危險疑慮之建築物。其建築物自核發使用執照之日起算滿15年以上之建築物該年度申報1次,其後每滿6年該年度申報1次;自核發使用執照之日起算滿30年以上之建築物該年度申報1次,其後每滿3年該年度申報1次,經都發局評定外牆具有潛在危險疑慮之建築物,自評定通知送達日起6個月內申報1次,並由申報人(建築物所有權人、公寓大廈管理委員會或管理負責人)委託專業診斷檢查機構或專業診斷人員進行申報,目前本市11層以上,領得使用執照滿15年以上未滿30年之建築物計1,274棟; 30年以上之建築物計1,583棟,辦法實施後將有約3,000棟建築物需進行申報。

張明森進一步說明,目前外牆專業檢查打診費用每平方公尺80元,專業診斷費用每件2萬元,考量辦理外牆安全診斷及申報工作,社區需增加額外支出,一般老舊公寓大廈管理委員會的財力有限,北市府將另訂診斷檢查費用補助作業要點,以降低市民的負擔;前述要點將儘速配合公告實施,預計3月份起即可申請。

《MyGoNews》全國首創!北市推動外牆安全診斷申報制度

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