管委會的權力只有三個來源：公寓大廈管理條例、社區規約、區分所有權人會議（以下簡稱區權會）決議。三者沒寫到的事，管委會原則上不能做；三者互相牴觸時，以法律最優先、規約次之、決議最後。
管委會權限到哪裡？三個權力來源一次看懂
管委會是「執行單位」，不是「決策單位」。真正的最高決策機關是區權會，管委會負責把決議落實下去。
三個權力來源的順序是固定的：
- 公寓大廈管理條例：法律明定的職務與義務，規約不能排除。
- 社區規約：由區權會通過，用來補充法律沒規定的細節，例如管理費金額、寵物規範、違約金。
- 區權會決議：針對個案作成，例如通過外牆拉皮預算、選任管理服務公司。
管委會可以做的事有哪些？
條例第36條列了13款職務，範圍集中在「共用部分」與「共同事務」。
實務上最常用到的有：
- 執行區權會決議事項。
- 共有及共用部分的清潔、維護、修繕與一般改良。
- 公共基金與其他經費的收支、保管及運用。
- 住戶違規情事的制止，以及相關資料的提供。
- 管理服務人（保全、清潔、機電廠商）的委任、僱傭與監督。
- 公共安全檢查、消防安全設備檢修的申報與改善。
- 會計報告、結算報告的提出與公告。
換句話說，管委會管的是「大家共用的部分」。走廊堆雜物、頂樓漏水、電梯保養、地下室停車動線，都在管轄範圍內。
如果你的社區還沒成立管委會，可以先看管委會成立條件與流程
管委會可以罰錢嗎？
管委會不能開「罰鍰」，但可以依規約請求「違約金」。兩者法律性質完全不同，搞混就會吵不完。
- 罰鍰：行政罰，屬公權力，只有直轄市、縣（市）主管機關能開。管委會開的「罰單」不具行政處分效力。
- 違約金：私法上的約定，來源是規約。住戶取得區分所有權或入住，即受規約拘束，因此規約約定的違約金原則上有效。
所以正確流程是：管委會先制止、要求改善；不聽從時，一方面依規約請求違約金，另一方面報請主管機關處理。真正能開罰的是政府。
管委會可以花多少錢？金額權限其實寫在你家規約裡
很多人以為法律有規定一個金額上限，其實沒有。條例沒訂統一數字，門檻是各社區自己在規約裡寫的。所以要回答「管委會金額權限多少」，第一件事是把你家規約翻出來
一般社區會分成三級：
- 日常支出：水電費、清潔費、保全費、電梯保養這些每個月都要付的，照預算執行，管委會可以自己核銷
- 中額支出：常見設在單筆 5 萬到 20 萬之間，要經過管委會會議決議並公告
- 大額支出：超過規約門檻（常見是 10 萬、20 萬，或年度預算的一定比例），必須開區權會表決通過才能動
大工程一定要開區權會嗎
只要超過規約門檻，或動到共用部分的重大修繕改良，就要開。
區權會出席人數
依條例第 31 條，區權會決議除規約另有規定外，原則上要有區分所有權人三分之二以上、且區分所有權比例合計三分之二以上出席，再由出席人數四分之三以上、區分所有權比例四分之三以上同意才算通過。
人數湊不齊怎麼辦？條例第 32 條有補救方式：召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區權人3人並1/5以上及其區權比例合計1/5以上出席，以出席人數及其區權比例過半數之同意作成決議，會後送達並公告；住戶收到後七天內可以書面反對，如果反對的人數跟比例都超過全體的一半，這個決議就視為不同意，要重開。
社區主委權力有多大？
主委是「對外的代表人」，不是「說了算的人」。他簽名有效力沒錯，但簽的內容必須來自管委會或區權會的決議。
- 不能自己決定：採購、簽約、提告、換廠商，都要有合議紀錄。
- 不能自己動錢：動用公共基金要符合規約門檻跟核銷流程，通常還要財務委員或監委會簽。
- 不能不交接：依條例第 20 條，任期屆滿或改組時要把財務、印鑑、文件移交；無正當理由不交，可依第49條處四萬元以上二十萬元以下罰鍰。
大樓管委會不該做的三件事
1.斷你家水電、鎖你的門禁
供水、供電契約是你跟自來水公司、台電簽的，管委會根本不是契約當事人。內政部函釋跟多數法院見解都認為，管委會不能因為你欠管理費就停你的水電。
同樣風險很高的還有：
- 沒收或停用門禁卡、感應扣
- 停掉你的電梯權限，讓你回不了家
- 把你的車拖走或上鎖（車位是你的專有或約定專用時，風險更大）
- 扣住你的信件、包裹
這些除了可能構成民事侵權要賠錢，情節嚴重時還可能碰到刑法的強制罪。正確做法永遠是同一套：制止 → 書面通知 → 依規約請求違約金 → 報請主管機關 → 訴請法院。
2.亂開罰單、亂收沒依據的費用
沒有規約依據就收錢，是第二大爭議來源。你可以檢查看看有沒有這些：
- 規約沒寫，卻臨時加收的「裝潢保證金」「搬家清潔費」
- 對訪客車輛、外送員收沒有決議依據的通行費
- 房客跟屋主的管理費標準不一樣，但規約裡完全沒提
- 用「罰款」名義收錢，卻沒開收據、也沒進公共基金的帳
3.把區權會的權力拿來自己用
第三種越權，是管委會做了本來該全體表決的事。典型狀況：
- 沒跑完程序就發包大型工程
- 擅自把公共空間出租、掛廣告、設基地台
- 把公共空間變成特定住戶專用，例如一樓獨佔中庭、頂樓獨佔平台
- 把交誼廳改成辦公室之類的用途變更
這裡有個很多人不知道的重點：依條例第 33 條，在外牆面或樓頂平台設廣告物、基地台，除了要經區權會決議，還要經該層或頂層區分所有權人同意；要把某人的專有部分改成共用，也要那個所有權人點頭。少了這道同意，決議對他不生效力。
多數社區糾紛，其實是「不知道流程」造成的
看完上面這些，你可能會發現一件事：大部分越權爭議，並不是委員存心刁難住戶。
管委會的委員是住戶輪流當的，多數人白天有自己的工作，沒有人天生就懂條例第 31 條的出席比例怎麼算、哪筆支出該送區權會、違約金要怎麼寫進規約才有效。等到爭議爆開、住戶提告，才發現當初少走了一道程序。
這也是專業物業公司真正的價值所在。不只是派保全、掃地、修電梯，而是在委員會做決定之前，提醒這件事該用什麼程序、需要保留什麼紀錄、公告該怎麼發。
齊家物業提供區權會程序協助、公共基金財務透明化、規約健檢、公安消防申報代辦，讓委員會的每一個決定都站得住腳，也讓住戶看得清楚。
常見問題
Q1：管委會可以禁止養寵物嗎？
可以，但前提是規約有寫。
- 規約明文禁養 → 管委會可以要求你改善並依規約處理
- 規約沒寫 → 它只能針對「具體造成困擾」的行為介入，例如半夜狂吠、沒清排泄物、電梯裡沒牽繩...等等
- 想新增禁養條款 → 依照第23條規定，禁止住戶飼養動物之特別約定，非經載明於規約者不生效力，所以必須召開區權會修改規約，而且對於原本就有飼養的住戶，會有法律不朔及既往之爭議，實務上通常會設過渡條款。
Q2：管委會不給我門禁卡、不讓我進出，我可以怎麼辦？
不合法，三個管道建議同時進行。
- 書面要求：用存證信函或書面正式要求恢復，並要求說明是依據哪一條規約。
- 申請調處：依條例第 59 條之 1，縣市主管機關可以成立公寓大廈爭議事件調處委員會，找專家學者、建築師、律師來當調處委員。向當地建管或都發、住宅單位申請，這是成本最低的一步。
- 民事訴訟：請求排除侵害並賠償損害；如果已經造成無法居住，可以一併主張。
同時把時間、對話、公告、監視畫面都留下來。老實說，這類爭議最後是證據在決定結果，不是誰嗓門大。
Q3：我不服管委會的決議，有辦法推翻嗎？
有，但要看是哪一層的決議。
- 管委會決議：依條例第 37 條，內容不能違反本條例、規約或區權會決議。牴觸的話，你可以主張這個決議對你不生效力，並要求下次會議更正。
- 區權會決議：如果程序有瑕疵（沒合法通知、出席或同意比例不夠、召集人不適格）或內容違法，可以提民事訴訟請求確認決議無效或撤銷決議。
- 直接改選：依規約的連署門檻請求召開臨時區權會，這是最直接的方式。
- 檢舉裁罰：管委會無正當理由不執行第 36 條的職務、而且明顯影響住戶權益，主管機關可以依第 48 條開罰。
