這篇會介紹新大樓、舊公寓兩種情況，從成立條件、實際流程、要準備哪些文件，一路講到主委資格、委員資格不符怎麼處理、任期能連任幾次。如果你正在籌備，建議照著順序看一遍再動手。
管委會成立條件是什麼？
一個是「誰有義務發動」，一個是「開會要幾個人同意」，兩件事常被混在一起
- 發動門檻（新大樓）：依條例第 28 條，建物所有權登記的區分所有權人達半數以上、且區分所有權比例合計也達半數以上時，起造人（建商）就有義務在三個月內召集區分所有權人會議，成立管委會或推選管理負責人，並向縣市主管機關報備。
- 決議門檻（開會當天）：依條例第 31 條，原則上要有區分所有權人三分之二以上、區分所有權比例合計三分之二以上出席，再由出席人數四分之三以上、比例四分之三以上同意才通過。
簡單講：前者決定「什麼時候該開始」，後者決定「開了能不能成」。
為什麼一定要成立管委會？不成立會怎樣？
條例第 29 條寫得很直接：公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。這是義務，不是選項。
沒有管理組織的社區，實際會卡在這些地方：
- 沒辦法對外打官司。依第 38 條，管委會有當事人能力。沒有管委會，住戶欠管理費、廠商施工出包，都沒有一個主體能出面提告。
- 收錢沒名分。管理費沒有正式收據、公共基金沒有專戶，錢誰在管、花去哪，很難說得清楚。
- 申請不到補助。老屋修繕、耐震評估、無障礙改善、公共安全改善等各類補助，多數要求檢附管理組織的報備證明。
- 沒人負責法定申報。公共安全檢查、消防安全設備檢修都有申報期限，沒有管理組織就沒有人扛，屆期未報是會被罰的。
老公寓沒管委會會被強制成立嗎？2022 年新法一次看
會，而且罰的是每一戶。這是很多屋主還不知道的改變：過去老公寓沒有管委會，頂多是不方便；民國 111 年增訂第 29 條之 1 後，它變成一種違法狀態
哪些公寓會被強制要求成立？
依第 29 條之 1，只要符合以下條件，就會被主管機關通知限期辦理：
- 本條例施行前或施行後已取得建造執照之未成立管理委員會或推選管理負責人之公寓大廈，經縣市主管機關認定有危險之虞者
逾期不辦會罰多少？
依第 49 條之 1，按每一專有部分處區分所有權人 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰，並令限期辦理，屆期仍未辦理者得按次處罰。
「按每一專有部分」這六個字要看清楚，罰的是每一戶，不是整棟一筆。一棟 20 戶的公寓全數被罰，最低就是 80 萬起跳，而且可以按次罰。
管委會成立要幾戶？
公寓大廈管理條例上從來沒有寫「需要幾戶以上才能成立管委會」。會有這個誤會，多半是把兩件事搞混了
- 戶數：法律沒有下限。
- 比例：第 28 條的「半數」、第 31 條的「三分之二、四分之三」，算的是「區分所有權人人數」與「區分所有權比例」，不是戶數門檻。
所以問題從來不是「我們只有六戶，夠不夠」，而是「這六戶裡面，有沒有足夠比例的人願意出席跟同意」。
管委會成立流程怎麼跑？6個步驟照著做
從推選召集人到拿到報備證明，順利的話一到三個月，卡關通常卡在「人湊不齊」跟「規約沒共識」。
- 步驟一：推選召集人。 依第 25 條第 3 項及施行細則第7條，沒有管理組織時，由區分所有權人互推一人為召集人。真的推不出來，可以依第 25 條第4項，向縣市主管機關申請指定臨時召集人。
- 步驟二：整理區分所有權人名冊。 到地政事務所調建物登記謄本，把每戶的屋主、權利範圍整理成表。這一步做扎實，後面算比例才不會出錯。
- 步驟三：參考內政部規約範本擬定社區住戶管理規約。凡舉管理費怎麼收、金額門檻多少、管理委員幾人、要不要設監察委員...等等，都寫進去。這是最花時間的一步，先小範圍討論過再上會議討論。
- 步驟四：發開會通知。 依第 30 條規定，區權會應於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。要注意管理委員的選任必須在通知裡載明並公告，不能用臨時動議提。
- 步驟五：召開會議、選任委員。 通過社區住戶管理規約、選出管理委員，再由管理委員互推一人為主任委員。並妥善保存會議紀錄、簽到簿及出席委託書。
- 步驟六：向主管機關報備。 備齊文件送當地建管、都發或住宅單位，取得報備證明。
管委會組織立起來之後，接著要搞清楚管委會的權限到哪裡，哪些事能自己決定、哪些要開區權會，建議閱讀：管委會不是什麼都能管！權限到哪裡？罰錢、花錢、限制住戶一次看
管委會主委資格有哪些？租客可以當嗎？
先講一個很多人會意外的答案：租客原則上可以當管理委員，甚至可以當主委。
依公寓大廈管理條例條例第 29 條第 5 項，公寓大廈的住戶如果不是該專有部分的區分所有權人，除了區權會決議或規約另有規定以外，仍然可以被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。
- 法律面：只要是「住戶」就有被選任的資格，沒有一定要是屋主。
- 規約面：社區可以自己加限制。例如規約明訂「須為區分所有權人」「須無積欠管理費」「須實際居住於本社區」，只要經合法決議，這些限制是有效的。
- 主委的產生：主委不是全體住戶直選，而是由管理委員互推一人擔任，並對外代表管委會。
要注意一個例外：擔任區權會召集人的管理負責人、主委或管理委員，依第 25 條第 3 項須具區分所有權人身分，並且自喪失區分所有權人資格之日起視同解任。
常見問題
Q1社區主委任期多久？可以連任幾次？
任期一到二年，主委連選只能連任一次。
Q2社區一直沒人願意當主委，可以不成立管委會嗎？
不行，但有替代方案。
法律規定社區一定要有管理組織，但沒規定一定得是「一整組委員會」。湊不齊人的時候，往下退三階就好：
- 推一位「管理負責人」，一個人也能上路，權責跟管委會相當，一樣要報備。
- 連管理負責人也推不出來，就由當初開會的召集人接手。
- 召集人也沒有的話，向縣市主管機關申請指定一位住戶擔任。
Q3建商遲遲不召開會議成立管委會，住戶可以做什麼？
可以自己發動，也可以檢舉。
三個步驟建議同時進行：
- 書面催告：以存證信函要求起造人依第 28 條召集會議，並保留寄送回執。
- 向主管機關檢舉：起造人違反召集義務，可依第 47 條裁罰並限期改善。當地建管、都發或住宅單位受理。
- 住戶自行推選召集人：依第 25 條第 4 項互推召集人自行召開 (法源基礎??)；推不出來時，向主管機關申請指定臨時召集人。
另外提醒，成立後別忘了依第 57 條要求起造人辦理共用部分點交，圖說跟設備清單一定要拿到手，之後修繕才有依據。
Q4成立管委會要花多久？大概要花多少錢？
時間抓一到三個月，錢的部分意外地便宜，真正的成本是時間跟溝通，不是規費。
時間怎麼分配：
- 推召集人、調謄本、整理名冊：約兩週
- 擬規約草案、跟住戶溝通：兩週到一個多月，這是最容易卡住的一段
- 發開會通知到開會：至少十天（法定通知期）
- 送件報備到取得證明：約一到兩週，各縣市不同
錢的部分，多數縣市辦理報備本身不收規費，實際會花到的是：
- 建物登記謄本，每份約二十元起，戶數多就乘上去
- 開會通知的掛號郵資、影印費
- 管委會印章刻製
- 銀行開戶的相關費用
真的想省事，也可以委託物業公司或社區顧問代辦整套籌組流程。【齊家物業】的籌組代辦包含謄本調閱與名冊試算、規約草擬、開會通知製作、會議紀錄與報備送件，社區只要負責出席跟表決，前面那一到三個月通常能壓縮不少。
